השוכר לא משלם דמי שכירות? כך תפעלו כדי לפנותו בזריזות

אחת התופעות המדאיגות עבור כל מי שמשכיר נכס למגורים, היא החשש שהשוכר לא יעמוד בתנאי החוזה, לא ישלם את שכר הדירה החודשי, ואף יהווה מטרד לסביבה, בחלק מהמקרים. 

מה ניתן לעשות כדי לטפל במקרה בזריזות וביעילות? כיצד תוכלו לפנות את השוכר הסורר במינימום מאמץ ובמקסימום הצלחה? כל המידע לפניכם.

בתחילת השבוע קיבלנו במשרדנו טלפון בהול מלקוחה, "לפני כחצי שנה הכנסנו שוכר חדש לנכס שלנו, היה נראה אדם סימפטי ונוח, לאחר חודשיים הוא הפסיק לשלם שכר דירה.

פנינו אליו פעמים רבות, הוא לא עונה לטלפונים שלנו, אפילו הגענו לדירה מספר פעמים, הוא נעלם כאילו בלעה אותו האדמה. מה אפשר לעשות כדי להיחלץ מהתסבוכת הזאת כמה שיותר מהר?"

סיפורה של מ' הוא תופעה מצערת אשר בעלי נכסים עשויים להיתקל בה במציאות הישראלית. עם זאת, החוק עומד לרשות בעל הנכס ומציע מספר אפשרויות לטיפול זריז ויעיל בבעיה. בואו נסקור את האפשרויות.

לפני הכל – מה מוגדר כאי פינוי נכס?

אדם אשר מסרב להתפנות מנכס אשר שכר, מוגדר על פי חוק כמסיג גבול. במקרה הזה, עומדים בפניכם שני מסלולים לפעול בהם: פלילי ואזרחי.

• במסגרת הפלילית תוכלו להגיש תלונה במשטרה.
• במסגרת האזרחית תוכלו לבצע מספר פעולות לסילוק מיידי של השוכר.

לפניכם פירוט ענייני של כל מה שתוכלו לעשות על מנת לפתור את הבעיה בהקדם האפשרי, בשני המסלולים:

אפשרות ראשונה, באפיק הפלילי – הגשת תלונה במשטרה

אחת האפשרויות לטיפול בשוכר הסורר הינה הגשת תלונה במשטרה. חשוב לציין כי בידה של משטרת ישראל לפנות שוכר המסרב להתפנות, רק אם קיימת סכנת חבלה או איום של השוכר עליכם כבעלי הנכס, או על הנכס עצמו. תוכלו להגיש תלונה במשטרה ולקוות כי אקט זה ישפיע על השוכר להתפנות בהקדם, בטרם תמשיכו למצות את שאר האפשרויות – באפיק האזרחי.

אפשרות שנייה, באפיק האזרחי – שימוש בערבויות ובטחונות

אפשרות נוספת אשר קיימת בפניכם היא מימוש הערבויות והבטחונות אשר הפקיד בידיכם השוכר, כגון שיק ביטחון. על מנת לעשות זאת יש לוודא כי סעיף הערבויות והבטחונות כלול בחוזה וכי אתם פועלים כחוק באפיק מימוש הערבויות והבטחונות, על פי החוזה.

אפשרות שלישית באפיק האזרחי – שליחת מכתב התראה

האפשרות הזו מחויבת קודם כל, במידה ואתם עתידים להגיש תביעה נגד השוכר. לכן בכל מקרה מומלץ לפעול באפיק זה, גם מטעמים חוקיים בטרם הגשת התביעה, וגם כמובן כאמצעי הרתעה ו"התעוררות" כנגד השוכר.

את מכתב ההתראה בטרם נקיטת הליכים משפטיים ינסח עורך דין מומחה בתחום, מה שיבהיר לשוכר כי אם לא יפנה את הנכס בקרוב / ישלם את חובותיו / יסדיר את הנזקים בעשה (לצערנו יש מקרים בהם כל התשובות נכונות), הצעד הבא לקראתו הוא הגשת תביעה נגדו.

אפשרות רביעית – הגשת תביעה

תוכלו להגיש תביעה נגד השוכר שאינו מתפנה, תביעה אזרחית עם סיכויי הצלחה גדולים, כיוון שבית המשפט מתייחס ברצינות רבה לכל הנוגע לתחום זכויות הקניין. במסגרת תביעה זו ניתן לתבוע פיצויים בגין הנזק שנגרם, פיצויים עבור דמי השימוש בנכס, צו פינוי וסעדים נוספים.

במקרה של הגשת תביעה נגד שוכר שאינו מתפנה, חשוב לציין כי מדובר בהליך קצר וממוקד יותר מתביעה אחרת, מכיוון שאלמנט הזמן הוא בעל משמעות יתרה במקרה זה.

כשההוצאה לפועל נכנסת לתמונה

לאחר הגשת התביעה, תקבלו צו פינוי מבית המשפט, ומשם עליכם להמשיך לרשות האכיפה והגבייה, הלא היא ההוצאה לפועל. יש לשלוח לשוכר מכתב התראה הדורש לפנות את הנכס, המכתב יוצא מידי ההוצאה לפועל, ובאפשרותכם להעביר עותק לשוכר באופן עצמאי.

לשוכר ניתנים 20 ימים לערער על דרישת הפינוי, ולאחר מכן, ניתנים לו 20 ימים נוספים לפנות את הדירה. אם טרם תצליחו בשלב זה לפנות את השוכר, עליכם לפנות להוצאה לפועל ולקבוע מועד פינוי. במקרה הזה מומלץ לתאם ליווי משטרתי וחשוב להדגיש מידע חשוב נוסף: עלות הפינוי של השוכר וחפציו, כולל הליווי המשטרתי, מוטלת עליכם כבעלי הנכס.

ככלל, אנו לא ממליצים על פנייה עצמאית שלכם כבעלי הנכס לשוכר עצמו, ולא להוצאה לפועל, אלא הסתייעות בעורך דין מקצועי ומנוסה בתהליך זה, מהרגע הראשון, על מנת קודם כל, לא להיפגע יותר ממה שכבר נפגעתם, ושנית, להגיע למקסימום מיצוי האפשרויות העומדות בפניכם להגנתכם, כחוק.